一、房證辦理二套房如何認(rèn)定

1、使用商業(yè)貸款購買過一套房產(chǎn)，貸款未結(jié)清就申請貸款，購買第二套房產(chǎn)，被認(rèn)定為二套房，若是第一套房產(chǎn)的貸款已經(jīng)完成，或者已經(jīng)出售且能提供出售證明的，則算首套房。

2、借款人此前已有兩次商業(yè)貸款記錄，且有一次未還清的，再次申請將被認(rèn)定為二套房，如果兩次均已還清，且產(chǎn)權(quán)人能夠提供兩次房產(chǎn)出售證明的，算首套購房。

3、夫妻雙方中，任何一方在婚前有過貸款購房記錄，在貸款未還清之前，以夫妻雙方的名義共同申請貸款購房，被認(rèn)定為二套房，若是婚前貸款已經(jīng)還完，則算首套房。

二、.上海二套房認(rèn)定準(zhǔn)則

1、商業(yè)性個人住房借貸中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借債人、另一半及未成年娃兒，下同）人員名下事實上擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

2、應(yīng)借債人的申請或授權(quán)，直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市及其他具有查看要求的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借債人家庭住房登記記錄查看，并出具書面查看結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪哂胁榭匆蠖荒芴峁┘彝プ》康怯洸榭唇Y(jié)果的，借債人應(yīng)向借貸人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。借貸人查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記作不良記錄。

3、有下列情形之一的，借貸人應(yīng)對借債人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策
（一）借債人首次申請利用借貸買下住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的。
（二）借債人已利用借貸買下過一套（及以上）住房，又申請借貸買下住房的。
（三）借貸人通過查看征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借債人家庭已有一套（及以上）住房的。

三、上海如何界定二套房有哪些認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)？

1、貸款買過一套，在房屋登錄系統(tǒng)中能夠查詢到房產(chǎn)，再次購買算第二套。

2、貸款買過一套，賣掉后，房屋登記不能查詢到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)中可查詢到貸款記錄，再次貸款買房，算二套。二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)只有兩種，一種方式是房屋登記認(rèn)定，另一種方式則是銀行認(rèn)定。