一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)防控

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)防控方法

1、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（轉(zhuǎn)讓土地）的確認(rèn)。

2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付。

3、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的承擔(dān)。

4、合同的解除。

二、土地轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)防控

一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的（轉(zhuǎn)讓土地）的確認(rèn)
對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地的信息要在合同中全面體現(xiàn)，首先，可以解決轉(zhuǎn)讓方與受讓方信息不對(duì)稱的問題其次，信息披露可強(qiáng)化轉(zhuǎn)讓方對(duì)所轉(zhuǎn)讓土地的保證責(zé)任。
一般來講，對(duì)土地信息的確認(rèn)分為三個(gè)層次即土地權(quán)利信息、土地財(cái)稅信息和土地開發(fā)信息。

1、土地權(quán)利信息主要包括產(chǎn)權(quán)證號(hào)、位置、面積、容積率、規(guī)劃用途、有無抵押、查封情況等。

2、土地財(cái)稅信息主要包括土地出讓金繳納情況、其他財(cái)稅成本以及是否有未付款項(xiàng)等。對(duì)于未付款項(xiàng)的承擔(dān)要相應(yīng)作出安排。

3、土地開發(fā)信息，是指土地轉(zhuǎn)讓方對(duì)于土地進(jìn)行開發(fā)的情況，包括土地開發(fā)手續(xù)進(jìn)程以及開發(fā)資金的投入等。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付
轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付，一般最為雙方尤其是受讓方所重視，原因如下

1、轉(zhuǎn)讓方一般為企業(yè)，并不是政府，其誠信度無法把握；

2、土地之上一般會(huì)有抵押，解押需要時(shí)間且也有風(fēng)險(xiǎn)；

3、辦理過戶需要一定的時(shí)間，存在一定的變數(shù)；

4、在轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓土地有被查封或其他處分的理論可能等。
因此，受讓方一般采取分期付款的方式，而在哪些節(jié)點(diǎn)付款，付款多少以及出現(xiàn)問題如何處理等，是合同設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)。下面從受讓方角度出發(fā)，以受讓已經(jīng)抵押的土地為例
首先，第一筆款主要針對(duì)土地解押設(shè)計(jì)，土地只有解押之后才能過戶。土地解押的資金往往需要受讓方來承擔(dān)，但對(duì)于受讓方來講，是拿錢替別人解押而前途未卜，因此要設(shè)定一些條件來降低風(fēng)險(xiǎn)。
其次，第二筆款主要針對(duì)土地過戶設(shè)計(jì)，具體是先過戶后付款還是先付款后過戶，要根據(jù)情況商定。
第三，第三筆款主要針對(duì)開發(fā)手續(xù)的變更等來設(shè)計(jì)。
其中，對(duì)于第一筆款因?yàn)槭怯糜谕恋亟庋海瑸榉乐罐D(zhuǎn)讓方不將款項(xiàng)用于解押，可約定由受讓方直接將款項(xiàng)打入抵押權(quán)銀行賬戶。對(duì)于第二筆、第三筆根據(jù)情況也可設(shè)立雙方共管賬戶。
三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的承擔(dān)
土地轉(zhuǎn)讓過程中，要產(chǎn)生土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)，如搞不清到底要繳納哪些稅，需要事先問詢稅務(wù)部門。對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)要作出明確約定，避免日后糾紛。
四、合同的解除。

三、土地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓？

土地使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓，土地的所有權(quán)只有兩種形式，國有和集體所有兩種，土地的所有權(quán)是不能交易的，但國家在公共利益需要的情況下，可以對(duì)農(nóng)村集體的土地進(jìn)行征收，將集體土地變成國有土地，除了土地所有權(quán)，土地還有使用權(quán)的。

四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要受哪些處罰？

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。

五、劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策是什么？

1、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議四種。

2、劃撥土地指劃撥土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！?br/>

3、區(qū)別從時(shí)間上來講，出讓的都是有年限的，例如工業(yè)用地50年，居住70年；而劃撥是無期限的。
從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場價(jià)。劃撥的需要繳納征地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償?shù)瘸杀举M(fèi)用就可以供地了。
從權(quán)利來說以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以使用、轉(zhuǎn)讓、抵押。劃撥的只有使用權(quán)，不能抵押。如果要轉(zhuǎn)讓，還要補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。
從性質(zhì)上來講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機(jī)關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點(diǎn)交通、水利、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，都是屬于無盈利性質(zhì)的。

引用法規(guī)
[1]《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第二十二條