一、二手房按揭貸款程序具體應(yīng)該是什么？

·注意事項(xiàng)一評估價(jià)與最高貸款額
在申請二手房貸款時(shí)，銀行一般會先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時(shí)取合同價(jià)和評估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
·注意事項(xiàng)二竣工年代與貸款年限
房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實(shí)銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是房齡+貸款年限≤

35年。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年（即35-

1

5）。
·注意事項(xiàng)三貸款成數(shù)和利率
目前北京地區(qū)各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率

3.

87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時(shí)就需結(jié)清后方可使用（目前有部分省市可以沒結(jié)清的情況下辦理二次公積金貸款）。
·注意事項(xiàng)四還款方式的選擇
銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。
·注意事項(xiàng)五貸款銀行的選擇
現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。
·注意事項(xiàng)六收入證明與還款能力
銀行在批貸時(shí)，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
·注意事項(xiàng)七借款人自身相關(guān)情況
個人征信對于貸款人來說個人征信紀(jì)錄非常重要，因?yàn)槟壳把胄姓餍畔到y(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細(xì)節(jié)，雖然信用卡多數(shù)為小額消費(fèi)，但是否按時(shí)還款直接反映了個人的信用良好與否。
借款人年齡目前銀行對借款人年齡一般的規(guī)定是不超過65歲。舉例來說若借款人現(xiàn)已45歲，那么最長借款年限為65減45為20年。
·注意事項(xiàng)八申請貸款到放貸周期
購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機(jī)構(gòu)（包括評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行等）的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應(yīng)的擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過擔(dān)保機(jī)構(gòu)的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3-4個工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評估和銀行審批時(shí)間，一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機(jī)構(gòu)，包括個人資料的準(zhǔn)備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時(shí)間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。

二、二手住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指將舊房轉(zhuǎn)按揭成新房貸款的過程。

1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按）。買方向銀行申請轉(zhuǎn)按并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用（銀行正常放款時(shí)間為過戶后三個工作日內(nèi)）。銀行通常都會指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為買方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者買方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。

3、審核后（審核通常需要5個工作日），且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，買方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門過戶。最后，由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書后交給買方。

三、二手房按揭貸款程序具體是什么？

二手房按揭貸款的流程
第一步提交申請，買賣雙方需要帶齊相關(guān)材料到銀行領(lǐng)取二手房個人借款申請表，然后填寫申請表，將表和所有相關(guān)材料交給工作人員審閱。
第二步驗(yàn)房評估，銀行會聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，并和買賣雙方約定時(shí)間去驗(yàn)房做評估。驗(yàn)完房后，評估機(jī)構(gòu)就會向銀行出具評估報(bào)告。
第三步銀行審批，銀行在收到評估報(bào)告后，就會對貸款申請人的資質(zhì)進(jìn)行審核，符合條件的話，銀行就會根據(jù)房屋評估的價(jià)格，再綜合貸款人的資質(zhì)來審批貸款額度、期限等等。
第四步交首付、辦理過戶，在銀行完成審批后，買方就需要向賣方支付房屋的首付款。然后買賣雙方再和銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
第五步辦理房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)，銀行放貸，在過戶后，買方一般會在20個工作日左右領(lǐng)取到房產(chǎn)證。領(lǐng)到房產(chǎn)證后，買方就可去辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)了，然后再辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行就會向賣方賬戶存入房款，買方根據(jù)合同按期償還本息即可。